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    存量房时代新战 地产私募持续改造一线城市写字楼
    发布时间:2016-08-02 23:29:46   浏览次数:14497  来源:搜狐焦点产业新区  作者:第一财经日报
    新闻详情:

    国内首支人民币商业地产基金高和资本正在加大对商办物业的投资。第一财经记者日前从高和资本了解到,该公司收购的首个持有型写字楼项目“新街高和”目前已在北京面世。这是2015年1月高和资本从新加坡星狮集团收购的项目,位于北京北二环内,原名为“星街坊”,后命名为“新街高和”。


      在行业内,做写字楼改造的还不只是高和资本。近几年来,随着商业地产整体供量过剩,地产私募基金将目光投向了传统商业项目,并希望借助资产管理能力来实现项目增值。分析人士指出,商业项目可通过“商改写”获得更高的租金收益及资产溢价,其中租金收益增加可达10%~20%,但与此同时商业项目的土地性质、原有平面设计、租户安置等都可能是改造需要面临的挑战。

      “改造版”写字楼时代

      第一财经记者日前在新街高和项目现场看到,该项目正在对外招租,现场打出了共享办公的新型产品形态“Hi Work”。高和资本产品总监付邦保对记者介绍,Hi Work具有共享、社交等“互联网+”的办公属性,高和希望以此为所有入驻项目的企业提供对接资源、空间增效、创新指导、办公配套和VIP接待五个方面的服务。据他的说法,入驻企业可以通过 APP一键预约服务,APP也每天为用户推送天气、培训、政策等信息。

      Hi Work这一产品形态最早应用于高和蓝峰大厦。高和蓝峰大厦是高和资本2013年11月在北京东南三环收购的商办项目,距离国贸CBD四站地铁。这笔交易是北京2013年最大现房并购案,高和收购后对项目进行了整体的改造定位及设计,定位于文化创意的写字楼项目。本报记者在高和蓝峰大厦走访时发现,项目23层设计有一个名为“Hi-Talk”的空间,包含Hi-Talk咖啡馆和创新会议室以及一个“北京最高图书馆”等。

      如此的改造能否带来盈利能力的提升?根据高和提供的运营数据,通过整体改造后,蓝峰大厦租金由4元/平米/天提升至6.5元~7.2元/平米/天,租金平均涨幅75%。而付邦保告诉记者,与蓝峰大厦不同,新街高和则主要定位于金融类企业办公,是Hi Work2.0版本。

      公开资料显示,高和资本正式成立于2009年10月,是中国首支人民币商业地产私募股权基金,主要投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产,目前已收购项目11宗,在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。该公司总计收购项目11宗,其中北京7宗,上海3宗,苏州1宗,已退出项目7宗。

      实际上,除了本土房地产私募基金,海外的私募基金也早已开始对商业改造的探索。2014年4月,房地产私募基金公司基汇资本宣布,其旗下基金所投资的一家公司已达成有条件协议,收购北京三里屯地产项目盈科中心。楼板面积约16.99万平方米的盈科中心,由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。基汇资本方面当时对本报记者表示,这项初步总价约为9.28亿美元的交易是海外私募基金在中国最大的单项物业收购案之一,基汇资本计划在收购后,通过积极的资产管理最大化的发挥该物业的商机潜能。目前,北京盈科中心成功实现“商改写”,而中关村海龙商城、三里屯太平洋百货等传统商业业态均开始进行整体改造,太平洋百货被改造为新型写字楼,不久将对外招租。

      行业过剩的危与机

      地产私募基金资管频繁发展商业项目改造的现象背后,是我国商业地产逐渐过剩的行业现实。目前, 我国商业地产正处于发展初期转向逐步成熟阶段,商业地产供应量快速增长,部分地区已出现供大于求、竞争加剧的状况。来自RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示,截至2015年12月底,我国商业地产库存达2.66亿平方米,其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米,商业营业用房待售面积增加458万平方米。全国写字楼平均空置率18%,商业营业用房空置率高达30%。

      现有低层次、同质化的散售模式面临越来越大的经营压力,改造、运营对于盘活写字楼资产来说显得十分关键。住房与城乡建设部政策研究中心的《民间资本与房地产业发展报告(2015)》指出,房地产市场进入存量房时代后,存量房交易上升,房地产资产属性更加凸显,房地产经营理念和重心逐步从开发转向持有经营。在美国,当城市化率在 50%~60% 之间,第三产业占 GDP 比重超过 60% 时,房地产物业开发和持有并重,当城市化率、第三产业占 GDP 比重超过 60% 时,持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

      对此,高和资本董事长苏鑫对第一财经记者指出,传统写字楼办公形态正在被颠覆,但写字楼的创新形态并不仅限于时下大热的联合办公。在他看来,共享办公不只是针对创新型小微企业的办公形态,成长型企业也需要移动互联网时代下办公的共享与开放的社交。


    高和资本董事长苏鑫

      对于当下一线城市的商业地产投资前景,苏鑫分析,通常来讲,相较于住宅,核心区域的商业地产收益率有明显优势,以北京为例,丰台、大兴和通州等郊区商业地产,由于不断有新增供应带来的流通性竞争,抗风险能力偏弱;反观核心区域,由于目前禁限令的出台,核心区域的商办物业很长时间之内不会再有新的供应,现有的在售楼盘不存在流通性竞争,未来的抗风险能力较强,在他看来属于安全性资产。

      另外一个隐秘的趋势是,商业改为写字楼正在成为了商业地产行业的新潮流。受营改增政策特点的影响,开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣,开发商不仅改变或提升了自身资产价值,同时避免了因重复纳税带来的多余支出。

      对此,戴德梁行中国区写字楼企业服务部主管严区海评价说,直观来看,在租金收益及资产溢价方面,开发商也获得明显收益增长,其中租金收益增加可达10%~20%。但他同时指出,“商改写” 的挑战也不容忽视,从政策层面看,如果当初商场拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼,商业的平面设计绝大部分也不适合写字楼使用,因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求。此外,他还提到,写字楼对于自然采光有较高要求,因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商业工程的施工非常复杂,大楼内原有租户的退租、续租工作也十分复杂繁琐。